Asumisoikeusasumisen perusteet
Asumisoikeusasuminen on vaihtoehto asunnon vuokraamiselle tai sen omistamiselle. Asumisoikeusasuminen on huoletonta, sillä asunnossa voi asua niin pitkään kuin haluaa.
Mitä asumisoikeusasuminen tarkoittaa
Asumisoikeusasuminen on loistava asumismuoto, joka yhdistää vuokra- ja omistusasumisen parhaat puolet. Asuminen asumisoikeusasunnossa on yhtä helppoa ja huoletonta kuin vuokra-asunnossa asuminen ja yhtä pysyvää ja rauhallista kuin omistusasunnossa asuminen.
Asumisoikeusasunnossa maksat asumisoikeusmaksun ja sen jälkeen kuukausittaista vuokraan verrattavaa käyttövastiketta. Asumisoikeusmaksu palautetaan rakennuskustannusindeksillä tarkastettuna, jos muutat pois.
Miksi valita asumisoikeusasunto
Helppoa kuin vuokralla – mutta halvempaa
- Haso huolehtii kotitalon huolenpidosta, korjauksista ja muusta kiinteistönhuollosta ammattimaisesti. Asuminen on huoletonta ja helppoa.
- Maksat kuukausittaista käyttövastiketta, joka on aina edullisempi kuin vastaavan asunnon markkinavuokra samalla alueella. Rahaa jää siis muuhunkin kuin asumiseen.
- Jos elämäntilanteesi muuttuu, voit irtisanoa asunnon kolmen kuukauden irtisanomisajalla, eikä sinun tarvitse huolehtia asunnon myymisestä – me huolehdimme, että kotiin löytyy uudet asukkaat. Meillä ei ole minimiasumisaikaa, vaan asumisoikeusasunto joustaa tarpeesi mukaan.
Pysyvää kuin omistusasunnossa – ilman omistamisen huolta
- Asumisoikeus on halutessasi elinikäinen. Ei siis huolta siitä, että joudut luopumaan kodistasi. Voit myös luovuttaa asumisoikeuden esim. lapsellesi kahden vuoden asumisen jälkeen.
- Jos elämäntilanteesi muuttuu, olet etusijalla, jos haluat vaihtaa johonkin kotitalossasi vapautuvaan asuntoon. Voit myös vaihtaa asuntoa toisen asumisoikeusasukkaan kanssa. Asumisoikeusasuminen siis joustaa ketterästi elämäntilanteesi mukaan.
- Asukkaamme ovat erityisen tyytyväisiä kotitalojensa rauhallisuuteen. Kodeissa viihdytään pitkään ja asukkaat pitävät niistä hyvää huolta.
- Voit tehdä asuntoon muutostöitä ja muokata näin kodistasi oman näköisen. Muista vain hakea ensin muutostyölupaa, jotta tieto on meilläkin tallessa. Tieto hyödyttää myös mahdollista seuraavaa asukasta.
- Jos haluat muuttaa pois, saat aina vähintään asunnon alkuperäisen asumisoikeusmaksun rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna takaisin.
Järjestysnumero on avain asuntoon
Jotta asumisoikeusasunnon voi saada, täytyy hakijalla olla järjestysnumero. Asukkaat asumisoikeusasuntoihin valitaan järjestysnumeroiden ja hakijan itsensä asettamien hakukriteerien, kuten asunnon koon ja sijainnin perusteella. Asunnon tarjouskierroksella etusijalla on ensin kohteen sisäiset hakijat ja tämän jälkeen pienimmän järjestysnumeron omaava hakija.
Lakiuudistuksen myötä 1.9.2023 alkaen järjestysnumeroa on voinut hakea vain Varken järjestysnumeropalvelusta.
(Aiemmin kunnalta haettu pysyvä järjestysnumero oli voimassa 31.12.2023 saakka. 1.1.2024 alkaen asumisoikeusasuntoa on voinut hakea vain Varken (entinen ARA) numerolla.
Jo järjestysnumeroa hakiessa pitää huomioida tietyt rajat varallisuudessa ja omaisuuden rajaukset. Ne on kerrottu tarkemmin kohdassa Asunnon hakijalle > Varallisuusraja.
Lue lisää asunnon järjestysnumerosta ja hakemisesta kohdassa Asunnon hakijalle > Tee asuntohakemus.
Asumisoikeusasumiseen liittyviä termejä
Asumisoikeusasumista säätelee laki (393/2021). Laki uudistui ja astui voimaan asteittain 1.1.2022 alkaen. Uudistuksen tavoitteena oli selkiyttää asumisoikeusasunnon hakemista ja saada asuntoa tarvitsevalle koti nopeammin.
Viimeisimmässä vaiheessa 1.9.2023 alkaen suurin muutos koski järjestysnumeron hakua. Uuden lain mukaan asumisoikeuden hakijan on haettava järjestysnumero Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta, joka on järjestysnumerorekisterin rekisterinpitäjä. Järjestysnumerohaku on valtakunnallinen.
Myös uuden asumisoikeuslain asukashallintoa koskevat säännökset astuivat voimaan 1.9.2022.
Tutustuu lakiin tarkemmin Finlexissä.
Asukas maksaa asumisoikeusmaksuna yleensä 15 % asunnon hankintahinnasta. Hankintahinta vaihtelee rakennusvuoden ja talon ominaispiirteiden myötä. Lisäksi kunkin asunnon ominaisuudet, kuten koko, vaikuttaa asunnon asumisoikeusmaksuun. Siksi jokaisen asunnon asumisoikeusmaksu on erilainen.
Asumisoikeusmaksu muuttuu ajan saatossa, sillä aina asukkaan luopuessa alkuperäiseen asumisoikeusmaksuun tehdään indeksitarkastus. Seuraava asukas maksaa aina enintään edelliselle asukkaalle palautetun asumisoikeusmaksun. Asumisoikeus on siis myös varsin turvallinen sijoitus.
Rakennuskustannusindeksiin voi tutustua Tilastokeskuksen sivulla.
Tieto alkuperäisestä asumisoikeuden hinnasta löytyy asumisoikeussopimuksesta. Jos et ole asunnon alkuperäinen asukas, ensimmäisen maksupäivän arvon voi arvioida esimerkiksi kohteen valmistumisvuoden mukaan. Laskuri hakee ko. maksupäivän indeksin automaattisesti Tilastokeskuksen sivuilta.
Asumisoikeusasuminen perustuu asumisoikeussopimukseen.
Sopimuksessa yksityishenkilölle on luovutettu oikeus hallita asuinhuoneistoa ja mahdollisesti muita tiloja, kuten irtaimistovarastoa.
Asumisoikeuden haltija ei omista asuntoa, vaan asunnon omistaa asumisoikeusyhtiö. Asuntoa ei ole mahdollista myöskään lunastaa omaksi. Lisää tietoa sopimuksen sisällöstä ja sen muutoksista on sivulla Asumisoikeussopimus.
Asuntotuotanto on Helsingin kaupungin oma organisaatio, joka rakennuttaa korkeatasoisia ja edullisia vuokra-, omistus- ja asumisoikeusasuntoja kaupunkilaisten tarpeisiin kaupungin tavoitteiden mukaisesti.
Kun asuntuotannon rakennuttama uusi asumisoikeuskohde valmistuu, se siirtyy Hason hallintaan. Uudiskohteiden asuntoihin haetaan aina asuntotuotannon kautta.
Tutustu uudiskohteiden haettavissa oleviin asuntoihin Asuntotuotannon sivulla.
Jokaisen kohteen jokaiselle asunnolle lasketaan jyvitetty neliömäärä (j/m2), joka huomioi asunnon neliömäärän suhteessa kohteen muihin asuntoihin. Käyttövastiketta maksetaan aina jyvitettyjen neliöiden mukaan.
Jyvityskertoimella tasoitetaan saman kohteen samankokoisten asuntojen eroja, jotka johtuvat esimerkiksi rakennuskustannuksista sekä asuntojen erilaisista sijainneista talossa. Käytännössä huoneiston jyvitetty pinta-ala lasketaan kertomalla todellinen huoneistoala neliömetreissä huoneistokohtaisella kertoimella.
Jyvityskerroin määräytyy asunnon koon ja sijainnin mukaan. Lasketut rakennuskustannukset pienenevät asunnon koon kasvaessa. Jyvityskertoimella yhtiön kulut saadaan jaettua paremmin rakennuskustannuksia vastaaviksi. Pienissä asunnoissa jyvitetty pinta-ala on suurempi kuin todellinen pinta-ala. Vastaavasti suuremmissa asunnoissa jyvitetty ala on pienempi.
Varke voi myöntää vuokra-, asumisoikeus- ja osaomistustalojen uudisrakentamista, hankintaa ja perusparantamista varten korkotukilainaa, johon liittyy aina valtiontakaus. Korkotuesta säädetään korkotukilaissa (laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001). Korkotukilaina on korvannut aiemmin myönnetyt aravalainat.
Aravalain ja korkotukilain nojalla tuettuja asuntoja koskevat laissa säädetyt rajoitukset, jotka vaikuttavat asukkaiden valintaan, vastikkeiden määritykseen ja asuntojen luovutukseen. Rajoituksilla asunnot pidetään riittävän pitkään lain edellyttämässä käytössä, asumiskustannukset pysyvät kohtuullisina ja asunnot kohdennetaan niitä eniten tarvitseville ruokakunnille.
Vastikkeiden pysyminen kohtuullisella tasolla on pyritty varmistamaan omakustannusperiaatteen avulla. Varke valvoo omakustannusvuokrien ja -vastikkeiden määräytymistä ja siihen liittyviä menettelytapoja koskevien säännösten toteutumista. Yksittäisen asunnon vastikkeen tai vuokran kohtuullisuuden arviointi on yleisten tuomioistuinten tehtävä. Omakustannusperiaate tarkoittaa sitä, että käyttövastiketta saa periä enintään määrän, joka tarvitaan kattamaan asuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoitusmenot ja hyvän kiinteistönpidon mukaiset hoitomenot.
Varke (ARA) myöntää valtion tukia sosiaaliselle asuntotuotannolle eli ARA-tuotannolle. Valtion tukea (korkotukilainaa ja aiemmin aravalainaa) voidaan myöntää Varken yleishyödylliseksi nimeämälle yhteisölle.
Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus eli Varke vastaa muun muassa valtakunnallisesta järjestysnumerohausta ja asumisoikeusasuntoihin liittyvien tietojen tilastoinnista.
(Varke otti 1.3.2025 alkaen hoitaakseen lakkautetun ARAn eli Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Ry:n tehtävät.)
Varke (ARA) on suositellut, että vastikkeiden tasauksessa käytetään käyttöarvon mukaista tasausta. Käyttöarvon mukaisessa tasauksessa huomioidaan esimerkiksi kohteen ikä, sijainti, laatutaso, perusparannukset jne.
Käytännössä tasaaminen tarkoittaa sitä, että kohde joutuu osallistumaan muiden kohteiden kuluihin tai vastaavasti se saa hyvitystä muilta kohteilta omiin kuluihinsa.
Tasausjärjestelmän uudistusta Hasossa valmisteltiin vuodesta 2020 lähtien, ja se astui voimaan 1.3.2023 siirtymäaika huomioiden. Siirtymäaika tarkoittaa, että uudet kohteiden käyttövastikkeet otetaan käyttöön 1–5 vuoden kuluessa.
Tasausjärjestelmä
- ottaa huomioon kohteen sijainnin. Helsinki on jaettu neljään kalleusalueeseen, jonka lisäksi arvioidaan kohteen sijaintia alueellisesti, esim. kuinka hyvät alueen palvelut ovat.
- ottaa huomioon kohteen iän eli rakennusvuoden, teknisen iän ja tehdyt isot korjaukset.
- ottaa huomioon rakennustyypin.
- ottaa huomioon kohteen laadun ja varusteet (lasitettu parveke, huoneiston lattiamateriaali ja kerhohuone).
Asumisoikeusasuminen Suomessa
Suomen ensimmäiset asumisoikeusasumiskohteet on rakennettu 1990-luvulla. Mallia järjestelmään otettiin aluksi Ruotsista, jossa asukkaat omistivat talot yhdistyksien kautta. Järjestelystä käytettiin nimeä ”bostadsrätt” eli asumisoikeus.
Suomessa asumisoikeusasuntojen omistajina on yleishyödyllisiä asuntoyhteisöjä, jotka rakennuttavat asunnot lainarahalla ja asukkaiden maksamilla asumisoikeusmaksuilla. Alkuaikoina rakentamiseen on käytetty valtion tukemaa rahoitusta, eli talojen rakentaminen on ollut mahdollista arava- tai korkotukilainalla. Vuodesta 2003 lähtien asumisoikeusasuntoja on voitu toteuttaa myös vapaarahoitteisina.
Asumisoikeusasuntoja on tarjolla lähes 50 kunnassa. Yhteensä asumisoikeusasuntoa on yli 50 000, ja niissä asuu yli 100 000 suomalaista. Eniten asuntoja on pääkaupunkiseudulla. Helsingin Asumisoikeus Oy on Suomen neljänneksi suurin asumisoikeusasuntoja tarjoava yhtiö.
Lisätietoja asumisoikeusasumisesta Ympäristöministeriön sivulla.