Asumisoikeusasumisen perusteet
Asumisoikeusasuminen on vaihtoehto asunnon vuokraamiselle tai sen omistamiselle. Asumisoikeusasuminen on huoletonta, sillä asunnossa voi asua niin pitkään kuin haluaa.
Asumisoikeusasuminen Suomessa
Suomen ensimmäiset asumisoikeusasumiskohteet on rakennettu 1990-luvulla. Mallia järjestelmään otettiin aluksi Ruotsista, jossa asukkaat omistivat talot yhdistyksien kautta. Järjestelystä käytettiin nimeä ”bostadsrätt” eli asumisoikeus.
Suomessa asumisoikeusasuntojen omistajina on yleishyödyllisiä asuntoyhteisöjä, jotka rakennuttavat asunnot lainarahalla ja asukkaiden maksamilla asumisoikeusmaksuilla. Alkuaikoina rakentamiseen on käytetty valtion tukemaa rahoitusta, eli talojen rakentaminen on ollut mahdollista arava- tai korkotukilainalla. Vuodesta 2003 lähtien asumisoikeusasuntoja on voitu toteuttaa myös vapaarahoitteisina.
Asumisoikeusasuntoja on tarjolla lähes 50 kunnassa. Yhteensä asumisoikeusasuntoa on yli 50 000, ja niissä asuu yli 100 000 suomalaista. Eniten asuntoja on pääkaupunkiseudulla. Helsingin Asumisoikeus Oy on Suomen neljänneksi suurin asumisoikeusasuntoja tarjoava yhtiö.
Lisätietoja asumisoikeusasumisesta Ympäristöministeriön sivulla.
Mitä asumisoikeusasuminen tarkoittaa
Asumisoikeusasuminen perustuu asumisoikeussopimukseen. Sopimuksen myötä asumisoikeustalon omistaja luovuttaa rakennuksen tai sen osan, yleensä huoneiston, hallintaoikeuden asumisoikeuden haltijalle. Asumisoikeuden haltija saa näin nimen omaan asumisoikeuden rakennuttajayhtiön omistamaan asuntoon. Vain yksityishenkilö voi olla asumisoikeuden haltija.
Asumisoikeusmaksun hinta on 10–15 % asunnon hankintahinnasta. Asumisoikeuden haltija ei omista osaa asunnosta, vaan asunnon koko omistusoikeus kuuluu yhtiölle. Asuntoa ei myöskään voi lunastaa itselleen, kuten osaomistusasunnoissa.
Asumisoikeusmaksuun sijoittaminen on turvallista – jos asumisoikeudesta haluaa jostain syystä luopua, saa asumisoikeusmaksuun sijoitetun summan aina itselleen takaisin rakennuskustannusindeksillä tarkastettuna.
Rakennuskustannusindeksiin voi tutustua Tilastokeskuksen sivulla.
Asumisoikeusmaksun lisäksi asumisen aikana maksetaan kuukausittain käyttövastiketta ja muita käyttökorvauksia, kuten vesimaksua. Asuntojen käyttövastikkeet muodostuvat omakustannusperiaatteella. Asumisoikeusyhtiö ei tavoittele toiminnallaan voittoa, vaan vastikemaksuilla katetaan kustannuksia. Ne koostuvat esimerkiksi kiinteistöjen ylläpito- ja korjauskuluista, lainanhoitokuluista ja lämmityskuluista.
Tarvittaessa asumisoikeusasuntoa voi vaihtaa saman talon sisällä tai muuttaa yhtiön muihin kohteisiin.
Asumisoikeuden haltijaa koskevat asumisoikeuslain määrittämät oikeudet ja vastuut.
Järjestysnumero on avain asuntoon
Jotta asumisoikeusasunnon voi saada, täytyy hakijalla olla järjestysnumero. Asukkaat asumisoikeusasuntoihin valitaan järjestysnumeroiden ja hakijan itsensä asettamien hakukriteerien, kuten asunnon koon ja sijainnin perusteella. Asunnon tarjouskierroksella etusijalla on ensin kohteen sisäiset hakijat ja tämän jälkeen pienimmän järjestysnumeron omaava hakija.
Lakiuudistuksen myötä 1.9.2023 alkaen järjestysnumeroa on voinut hakea vain ARAn järjestysnumeropalvelusta. Aiemmin kunnalta haettu pysyvä järjestysnumero oli voimassa 31.12.2023 saakka. 1.1.2024 alkaen asumisoikeusasuntoa on voinut hakea vain ARAn numerolla.
Jo järjestysnumeroa hakiessa pitää huomioida tietyt rajat varallisuudessa ja omaisuuden rajaukset. Ne on kerrottu tarkemmin kohdassa Asunnon hakijalle > Varallisuusraja.
Lue lisää asunnon järjestysnumerosta ja hakemisesta kohdassa Asunnon hakijalle > Tee asuntohakemus.
Asumisoikeusasumiseen liittyviä termejä
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Ry. Vastaa muun muassa valtakunnallisesta järjestysnumerohausta ja asumisoikeusasuntoihin liittyvien tietojen tilastoinnista.
Asumisoikeusasumista säätelee laki (393/2021). Laki uudistui ja astui voimaan asteittain 1.1.2022 alkaen. Uudistuksen tavoitteena oli selkiyttää asumisoikeusasunnon hakemista ja saada asuntoa tarvitsevalle koti nopeammin.
Viimeisimmässä vaiheessa 1.9.2023 alkaen suurin muutos koski järjestysnumeron hakua. Uuden lain mukaan asumisoikeuden hakijan on haettava järjestysnumero Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta, joka on järjestysnumerorekisterin rekisterinpitäjä. Järjestysnumerohaku on valtakunnallinen.
Myös uuden asumisoikeuslain asukashallintoa koskevat säännökset astuivat voimaan 1.9.2022.
Lisätietoja uudistetusta asumisoikeuslaista ARAn sivulla.
Tutustuu lakiin tarkemmin Finlexissä.
Tieto alkuperäisestä asumisoikeuden hinnasta löytyy asumisoikeussopimuksesta. Jos et ole asunnon alkuperäinen asukas, ensimmäisen maksupäivän arvon voi arvioida esimerkiksi kohteen valmistumisvuoden mukaan. Laskuri hakee ko. maksupäivän indeksin automaattisesti Tilastokeskuksen sivuilta.
Asumisoikeusasuminen perustuu asumisoikeussopimukseen.
Sopimuksessa yksityishenkilölle on luovutettu oikeus hallita asumisoikeussopimuksen nojalla asuinhuoneistoa ja mahdollisesti muita tiloja talossa, jonka rakentamiseen on käytetty valtion tukemaa rahoitusta.
Kun asumisoikeus perustetaan, asumisoikeuden saajan on ensin maksettava asumisoikeusmaksu. Lisäksi asumisoikeuden haltijan on maksettava käyttövastiketta.
Lisää tietoa sopimuksen sisällöstä ja sen muutoksista on sivulla Asumisoikeussopimus.
Asuntotuotanto on Helsingin kaupungin oma organisaatio, joka rakennuttaa korkeatasoisia ja edullisia vuokra-, omistus- ja asumisoikeusasuntoja kaupunkilaisten tarpeisiin kaupungin tavoitteiden mukaisesti.
Kun asuntuotannon rakennuttama uusi asumisoikeuskohde valmistuu, se siirtyy Hason hallintaan. Uudiskohteiden asuntoihin haetaan aina asuntotuotannon kautta.
Tutustu uudiskohteiden haettavissa oleviin asuntoihin Asuntotuotannon sivulla.
Jokaisen kohteen jokaiselle asunnolle lasketaan jyvitetty neliömäärä (j/m2), joka huomioi asunnon neliömäärän suhteessa kohteen muihin asuntoihin. Käyttövastiketta maksetaan aina jyvitettyjen neliöiden mukaan.
Jyvityskertoimella tasoitetaan saman kohteen samankokoisten asuntojen eroja, jotka johtuvat esimerkiksi rakennuskustannuksista sekä asuntojen erilaisista sijainneista talossa. Käytännössä huoneiston jyvitetty pinta-ala lasketaan kertomalla todellinen huoneistoala neliömetreissä huoneistokohtaisella kertoimella.
Jyvityskerroin määräytyy asunnon koon ja sijainnin mukaan. Lasketut rakennuskustannukset pienenevät asunnon koon kasvaessa. Jyvityskertoimella yhtiön kulut saadaan jaettua paremmin rakennuskustannuksia vastaaviksi. Pienissä asunnoissa jyvitetty pinta-ala on suurempi kuin todellinen pinta-ala. Vastaavasti suuremmissa asunnoissa jyvitetty ala on pienempi.
ARA voi myöntää vuokra-, asumisoikeus- ja osaomistustalojen uudisrakentamista, hankintaa ja perusparantamista varten korkotukilainaa, johon liittyy aina valtiontakaus. Korkotuesta säädetään korkotukilaissa (laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001). Korkotukilaina on korvannut aiemmin myönnetyt aravalainat.
Aravalain ja korkotukilain nojalla tuettuja asuntoja koskevat laissa säädetyt rajoitukset, jotka vaikuttavat asukkaiden valintaan, vastikkeiden määritykseen ja asuntojen luovutukseen. Rajoituksilla asunnot pidetään riittävän pitkään lain edellyttämässä käytössä, asumiskustannukset pysyvät kohtuullisina ja asunnot kohdennetaan niitä eniten tarvitseville ruokakunnille.
Vastikkeiden pysyminen kohtuullisella tasolla on pyritty varmistamaan omakustannusperiaatteen avulla. ARA valvoo omakustannusvuokrien ja -vastikkeiden määräytymistä ja siihen liittyviä menettelytapoja koskevien säännösten toteutumista. Yksittäisen asunnon vastikkeen tai vuokran kohtuullisuuden arviointi on yleisten tuomioistuinten tehtävä. Omakustannusperiaate tarkoittaa sitä, että käyttövastiketta saa periä enintään määrän, joka tarvitaan kattamaan asuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoitusmenot ja hyvän kiinteistönpidon mukaiset hoitomenot.
ARA myöntää valtion tukia sosiaaliselle asuntotuotannolle eli ARA-tuotannolle. Valtion tukea (korkotukilainaa ja aiemmin aravalainaa) voidaan myöntää ARAn yleishyödylliseksi nimeämälle yhteisölle.
ARA on suositellut, että vastikkeiden tasauksessa käytetään käyttöarvon mukaista tasausta. Käytännössä tasaaminen tarkoittaa sitä, että kohde joutuu osallistumaan muiden kohteiden kuluihin tai vastaavasti se saa hyvitystä muilta kohteilta omiin kuluihinsa.
Käyttöarvon mukaisessa tasauksessa huomioidaan esimerkiksi kohteen ikä, sijainti, laatutaso, perusparannukset jne. Yleisesti ottaen uudet kohteet osallistuvat vanhojen kohteiden kuluihin. Jos tasausta ei olisi käytössä, olisivat vanhojen kohteiden vastikkeet huomattavasti korkeammat verrattuna uusiin kohteisiin.
Tasausjärjestelmän uudistusta on Hasossa valmisteltiin vuodesta 2020 lähtien, ja se astui voimaan 1.3.2023 siirtymäaika huomioiden. Siirtymäaika tarkoittaa, että uudet kohteiden käyttövastikkeet otetaan käyttöön 1–5 vuoden kuluessa.
Tasausjärjestelmä
- ottaa huomioon kohteen sijainnin. Helsinki on jaettu neljään kalleusalueeseen, jonka lisäksi arvioidaan kohteen sijaintia alueellisesti, esim. kuinka hyvät alueen palvelut ovat.
- ottaa huomioon kohteen iän eli rakennusvuoden, teknisen iän ja tehdyt isot korjaukset.
- ottaa huomioon rakennustyypin.
- ottaa huomioon kohteen laadun ja varusteet (lasitettu parveke, huoneiston lattiamateriaali ja kerhohuone).